L’ usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario: non avviene, dunque, un passaggio della titolarità del bene da un soggetto ad un altro, come accade in una compravendita o in una donazione, ma il diritto si acquista per il mero fatto del possesso del bene pacifico, continuato ed ininterrotto, per almeno 20 anni.
Esaminando i requisiti legali del possesso utile ai fini della maturata usucapione, innanzitutto questo deve essere continuato e, dunque, mai interrotto, per un periodo di tempo almeno pari a venti anni; deve poi essere pubblico e non contestato , dunque non clandestino e non ottenuto e mantenuto con la violenza.
Gli effetti dell’acquisto si producono automaticamente, secondo opinione prevalente in dottrina e giurisprudenza, ex nunc, cioè con il decorso del ventennio: un’eventuale sentenza di accertamento che dichiari la maturata usucapione avrebbe solo natura dichiarativa (e non costitutiva). La trascrizione nei Registri Immobiliari di questo tipo di sentenza ha solo un effetto di pubblicità-notizia. La stessa Corte di Cassazione, infatti, ha affermato la piena validità degli atti di trasferimento di beni usucapiti senza il previo accertamento giudiziale (peraltro, nei casi di conflitto tra l’usucapiente e il precedente proprietario del bene, il Giudice supremo ha manifestato un orientamento tendenzialmente favorevole al primo).
Occorre segnalare, tuttavia, che la sola dichiarazione di parte di maturata usucapione, in assenza dunque di un analogo accertamento con sentenza giudiziale, non elimina qualsiasi incertezza sull'effettiva titolarità del bene e soprattutto non esclude una possibile azione da parte del presunto legittimo proprietario del bene; di ciò il Notaio rogante deve rendere edotte le parti, al fine di far acquisire consapevolezza che il fatto della maturata usucapione non rappresenta una provenienza intangibile. È infatti altamente consigliabile che in una fattispecie di tal fatta l’alienante garantisca l’acquirente per ogni eventuale azione di rivendica o di reintegrazione, così come anche per ogni eventuale altro pregiudizio che l'acquirente dovesse subire per effetto dell'acquisto fatto in forza della maturata usucapione.

Dott.ssa Georgiana Alexandra Sava, Praticante Notaio