10 Dicembre 2021
Immobile acquisito in forza di successione: perché il venditore deve chiedere al Notaio la trascrizione dell'accettazione tacita dell’eredità nel primo atto di vendita dei beni ereditari?
1) L’eredità può acquisirsi solo mediante accettazione di questa. L’accettazione può essere espressa o tacita; se l’eredità comprende beni immobili, l'accettazione deve essere trascritta negli appositi Registri Pubblici.
2) L’acquisto di beni immobili ereditari non è opponibile ai terzi sino a quando non sia stata trascritta l’accettazione della relativa eredità.
3) È prudente procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità anche se sono trascorsi più di venti anni dalla morte de cuius.
 
1) L’accettazione dell’eredità può essere espressa o tacita: tralasciando la prima ipotesi, ai sensi dell’art. 476 c.c. si ha accettazione tacita "quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede”. Determinate condotte dell’erede presuppongono necessariamente la volontà di questi di accettare la relativa eredità, anche in assenza di una dichiarazione di volontà espressa in tal senso. In particolare, ai sensi dell’art. 477 c.c. la donazione, la vendita o la cessione dei propri diritti successori comporta l’accettazione tacita della relativa eredità in capo al chiamato. L’elenco dei comportamenti che, se posti in essere, costituiscono accettazione tacita d'eredità è piuttosto cospicuo; tra questi vi rientra a pieno titolo la vendita di un bene compreso nell’asse ereditario. In altri termini, vendere un immobile entrato nel proprio patrimonio in forza di successione mortis causa significa implicitamente accettare la relativa eredità.
2) L’atto di accettazione dell’eredità che comprende beni immobili deve essere trascritta nei pubblici registri, al fine di:
*garantire la continuità delle trascrizioni immobiliari, poiché in assenza della precedente trascrizione della accettazione dell’eredità, tutte le successive trascrizioni non producono effetto;
*individuare i corretti titolari dei beni ed opporre la titolarità nei confronti dei terzi;
*verificare l'intera storia degli assetti proprietari di un immobile nel tempo. 
La trascrizione dell’accettazione dell’eredità, pertanto, garantisce l’acquirente dal rischio di un acquisto da un soggetto “non proprietario”: una volta trascritta l’accettazione (anche tacita), chi acquista in buona fede dall'erede (anche apparente) fa salvo il proprio acquisto. 
 
3) La trascrizione della accettazione tacita d'eredità tutela l’acquirente (e l’eventuale banca mutuante) dalla fattispecie dell’erede apparente. È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente, potendo l'acquirente subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene. Tale rischio, però, è scongiurato se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dell’erede apparente, purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede.
La predetta formalità di trascrizione viene eseguita generalmente solo se non sono ancora trascorsi venti anni dalla scomparsa del de cuius dal quale il venditore ha ricevuto in eredità l’immobile; trascorso il ventennio, infatti, il chiamato all'eredità può far valere l’istituto dell’usucapione  (art. 1158 c.c.) e dunque tutelare così i diritti da lui acquistati mortis causa. 
Se però si considera che l’azione di petizione di eredità è imprescrittibile, appare più prudente e garantista procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando siano decorsi 20 anni dalla morte del de cuius, non potendosi escludere, peraltro, con certezza l’assenza di cause di sospensione/interruzione dei termini dell’usucapione. 
 
 
 
Dott.ssa Georgiana Alexandra Sava, Praticante Notaio presso Studio Notarile Coronella
 
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